Respuesta breve: Si la reparación necesaria no es imputable al inquilino, el locador debe conservar el inmueble apto para el uso convenido. Frente a una reparación urgente debidamente notificada y no atendida, la ley permite al locatario realizarla con cargo al locador después del plazo legal.
En locaciones y operaciones inmobiliarias, la redacción del contrato y la prueba de lo que ocurrió suelen ser tan importantes como la regla legal. Antes de actuar conviene revisar cláusulas, intimaciones, pagos, estado del inmueble y documentación registral, según corresponda.
Qué hay que mirar primero
- Determinar si el desperfecto es urgente y quién lo causó.
- La existencia de acuerdos, contratos o resoluciones previas.
- La prueba documental disponible y las fechas relevantes.
Conviene reconstruir la secuencia contractual completa: firma, entrega, pagos, incumplimientos, intimaciones, reparaciones, restitución o intento de cierre. En litigios inmobiliarios, una fecha mal acreditada puede cambiar mora, responsabilidad y remedios disponibles.
Marco jurídico aplicable
El artículo 1201 obliga al locador a conservar la cosa apta para el uso convenido y asumir reparaciones por deterioros no imputables al locatario.
Ante una reparación urgente, la norma habilita al locatario a actuar por sí después de al menos 24 horas corridas desde la recepción de la notificación al locador.
Para reparaciones no urgentes, el plazo de intimación no puede ser inferior a diez días corridos antes de proceder en la forma prevista.
El Código brinda el marco, pero el contrato, las comunicaciones y la prueba del estado del inmueble pueden modificar sustancialmente el análisis. También importa la jurisdicción, porque el procedimiento judicial no es idéntico en PBA y CABA.
Cómo se aborda en la práctica
- Determinar si el desperfecto es urgente y quién lo causó.
- Notificar al domicilio contractual con descripción y evidencia.
- Pedir presupuesto razonable y conservarlo.
- Si vence el plazo aplicable sin respuesta, realizar solo lo necesario y documentar.
- Reclamar o compensar únicamente con asesoramiento sobre el contrato y las reglas aplicables.
Conviene definir desde el inicio qué resultado se busca —cobro, restitución, reparación, escrituración o cierre contractual— porque cada objetivo exige prueba e intimaciones distintas.
Documentación que conviene reunir
- Contrato.
- Fotos o videos del desperfecto.
- Intimación y constancia de recepción.
- Presupuestos y factura final.
- Informe técnico cuando sea útil.
Conviene guardar contrato, anexos, inventarios, recibos, fotografías fechadas, presupuestos e intimaciones. En una eventual pericia o juicio, la posibilidad de reconstruir el estado inicial y final del vínculo es especialmente valiosa.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Arreglar primero y avisar después sin urgencia real.
- Realizar mejoras en lugar de reparaciones necesarias.
- Descontar unilateralmente importes discutidos del alquiler.
- No probar que el problema no fue causado por el locatario.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera urgente?
Lo que no admite demora razonable sin afectar uso, seguridad o agravar el daño; su valoración depende del caso.
¿Puede rescindirse si el inmueble no puede usarse?
El artículo 1203 contempla supuestos de frustración del uso y opciones que deben evaluarse según gravedad y causa.
Para ampliar sobre esta área, podés consultar la sección correspondiente de CPS Abogados.
Consulta profesional: para definir una estrategia concreta conviene revisar la documentación completa, los antecedentes y la jurisdicción aplicable antes de enviar intimaciones, asumir compromisos o iniciar una presentación.
Contenido informativo general. No reemplaza el asesoramiento jurídico sobre un caso concreto y puede requerir actualización frente a cambios normativos o jurisprudenciales.