Respuesta breve: El inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro propio del tiempo y del uso regular. Para reclamar daños, el propietario necesita distinguir desgaste normal de deterioros imputables y probar estado inicial, estado final y costo de reparación.
En locaciones y operaciones inmobiliarias, la redacción del contrato y la prueba de lo que ocurrió suelen ser tan importantes como la regla legal. Antes de actuar conviene revisar cláusulas, intimaciones, pagos, estado del inmueble y documentación registral, según corresponda.
Qué hay que mirar primero
- Comparar inventario y fotos de ingreso con la entrega.
- La existencia de acuerdos, contratos o resoluciones previas.
- La prueba documental disponible y las fechas relevantes.
Conviene reconstruir la secuencia contractual completa: firma, entrega, pagos, incumplimientos, intimaciones, reparaciones, restitución o intento de cierre. En litigios inmobiliarios, una fecha mal acreditada puede cambiar mora, responsabilidad y remedios disponibles.
Marco jurídico aplicable
El artículo 1210 del Código Civil y Comercial impone la restitución en el estado recibido, con excepción del desgaste por transcurso del tiempo y uso regular.
El artículo 1206 establece el deber del locatario de conservar la cosa y su responsabilidad por deterioros causados en los términos legales.
El inventario, fotografías y acta de entrega son especialmente importantes porque permiten comparar dos momentos del inmueble.
El Código brinda el marco, pero el contrato, las comunicaciones y la prueba del estado del inmueble pueden modificar sustancialmente el análisis. También importa la jurisdicción, porque el procedimiento judicial no es idéntico en PBA y CABA.
Cómo se aborda en la práctica
- Comparar inventario y fotos de ingreso con la entrega.
- Separar mantenimiento normal de roturas o faltantes.
- Pedir presupuestos o facturas razonables.
- Documentar la entrega de llaves sin condicionar indebidamente su recepción.
- Imputar el depósito según contrato y reclamar diferencias si corresponde.
Conviene definir desde el inicio qué resultado se busca —cobro, restitución, reparación, escrituración o cierre contractual— porque cada objetivo exige prueba e intimaciones distintas.
Documentación que conviene reunir
- Inventario firmado.
- Fotos y videos de inicio y final.
- Acta de entrega de llaves.
- Presupuestos o facturas.
- Contrato y constancia del depósito.
Conviene guardar contrato, anexos, inventarios, recibos, fotografías fechadas, presupuestos e intimaciones. En una eventual pericia o juicio, la posibilidad de reconstruir el estado inicial y final del vínculo es especialmente valiosa.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Cobrar pintura o desgaste normal como daño automáticamente.
- Retener todo el depósito sin rendición mínima.
- Reparar sin documentar antes el estado.
- Negarse a recibir llaves hasta que se pague.
Preguntas frecuentes
¿El depósito cubre todos los daños?
Solo hasta su monto y dentro del alcance contractual; si el daño acreditado excede, puede existir un saldo reclamable.
¿Quién debe probar el estado inicial?
La documentación de entrega facilita esa prueba; sin inventario el conflicto se vuelve más fáctico y complejo.
Para ampliar sobre esta área, podés consultar la sección correspondiente de CPS Abogados.
Consulta profesional: para definir una estrategia concreta conviene revisar la documentación completa, los antecedentes y la jurisdicción aplicable antes de enviar intimaciones, asumir compromisos o iniciar una presentación.
Contenido informativo general. No reemplaza el asesoramiento jurídico sobre un caso concreto y puede requerir actualización frente a cambios normativos o jurisprudenciales.