Usucapión: rechazan el reclamo de una inquilina que ocupaba un inmueble desde 1993
Lo importante
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L, rechazó una demanda de prescripción adquisitiva promovida por una mujer que ocupaba un departamento desde 1993. Aunque habían transcurrido más de 30 años desde su ingreso al inmueble, la Justicia consideró determinante que inicialmente lo hubiera hecho como locataria y no como poseedora con ánimo de dueña.
El Tribunal sostuvo que el mero transcurso del tiempo no transforma automáticamente a un inquilino en poseedor. Para que pueda comenzar a computarse el plazo de una eventual usucapión debe existir una verdadera interversión del título: actos exteriores, inequívocos y suficientemente contundentes mediante los cuales quien inicialmente reconocía el derecho del propietario pase a comportarse frente a éste como dueño. La actora no logró demostrar cuándo ni cómo se habría producido ese cambio.
La Cámara también aclaró que pagar impuestos, tasas, servicios o expensas durante muchos años no resulta suficiente por sí solo para adquirir un inmueble por usucapión. Un locatario también puede afrontar esos gastos sin dejar de ser tenedor. La prescripción adquisitiva larga exige 20 años de posesión, no simplemente 20 años de permanencia física dentro del inmueble.
¿Un inquilino puede adquirir por usucapión el inmueble que alquila?
En determinadas circunstancias puede llegar a plantearse una prescripción adquisitiva, pero haber vivido durante 20 años o más en una propiedad alquilada no convierte automáticamente al inquilino en propietario.
Esta distinción fue central en un reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
La actora ocupaba un departamento de la Ciudad de Buenos Aires desde 1993 y sostuvo que, por el tiempo transcurrido, los pagos realizados y su comportamiento respecto del inmueble, había adquirido el dominio por prescripción.
Sin embargo, tanto la primera instancia como la Cámara rechazaron su planteo.
El problema fundamental era el origen de su ocupación: había ingresado mediante un contrato de locación.
Vivir más de 20 años en un inmueble no alcanza para adquirirlo
Una de las confusiones más frecuentes en materia de usucapión consiste en considerar que basta con ocupar una propiedad durante 20 años para transformarse en dueño.
No es así.
El artículo 1897 del Código Civil y Comercial establece que la prescripción adquisitiva permite adquirir un derecho real mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Para la denominada prescripción adquisitiva larga, el artículo 1899 establece un plazo de 20 años cuando no existe justo título o buena fe. A su vez, el artículo 1900 exige que esa posesión sea ostensible y continua.
La palabra fundamental es posesión.
No toda persona que ocupa físicamente un inmueble es jurídicamente poseedora.
¿Cuál es la diferencia entre posesión y tenencia?
El Código Civil y Comercial diferencia claramente ambas situaciones.
Existe posesión cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa comportándose como titular de un derecho real, sea o no verdaderamente propietaria.
Existe tenencia, en cambio, cuando una persona tiene materialmente la cosa pero reconoce que otro posee un derecho superior sobre ella.
El ejemplo clásico es precisamente el alquiler.
El inquilino ocupa y utiliza el inmueble, pero reconoce que existe un propietario al que debe pagar un alquiler y, concluido el contrato, restituir la propiedad.
Por ese motivo, su ocupación comienza como tenencia y no como posesión apta para usucapir.
La mujer había ingresado al departamento mediante un contrato de alquiler
En el expediente se acreditó la existencia de un contrato celebrado el 26 de febrero de 1993.
El documento establecía expresamente una locación por 24 meses y fijaba un alquiler mensual de USD 500, además de obligaciones relacionadas con impuestos, tasas, contribuciones, expensas y servicios.
La importancia de este documento fue decisiva.
Para la Cámara demostraba que cuando la actora ingresó al inmueble reconoció expresamente la existencia de un propietario y su propia condición de locataria.
Existía, además, un antiguo juicio de ejecución de alquileres en el que se habían reclamado cánones impagos derivados de esa misma relación contractual.
La supuesta opción de compra no fue acreditada
La mujer sostuvo que originalmente había existido una locación con opción de compra y que habría abonado sumas equivalentes a una parte sustancial del valor de la propiedad.
La Cámara, sin embargo, analizó el contrato incorporado al expediente y concluyó que se trataba de una locación urbana tradicional.
El documento no contenía una opción de compra ni hacía referencia a una operación de leasing o mecanismo equivalente.
El Tribunal consideró especialmente relevante que la propia conducta procesal anterior de la actora hubiera sido consistente con la existencia de una relación locativa.
Por lo tanto, su permanencia en la vivienda comenzó jurídicamente como tenencia.
¿Puede un inquilino pasar de tenedor a poseedor?
Sí, pero ese cambio no ocurre automáticamente porque termine el contrato de alquiler ni porque pasen muchos años.
Para ello debe producirse lo que jurídicamente se denomina interversión del título.
El actual artículo 1915 del Código Civil y Comercial establece que nadie puede cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad ni por el solo transcurso del tiempo.
Para que exista una verdadera interversión deben aparecer actos exteriores concretos que manifiesten la intención de excluir al anterior poseedor y que efectivamente produzcan ese resultado.
Es decir: no alcanza con que la persona piense internamente que ahora se considera dueña.
Debe exteriorizar esa conducta de forma inequívoca.
¿Qué significa intervertir el título?
La interversión implica cambiar jurídicamente la forma en que una persona ocupa una cosa.
Un locatario comienza reconociendo el derecho del propietario.
Si pretende posteriormente sostener que comenzó a poseer para sí, debe demostrar un cambio claro, exterior y comprobable en esa relación.
La Cámara explicó que deben existir actos de oposición suficientemente concluyentes como para demostrar que el tenedor dejó de reconocer el derecho del propietario y comenzó a comportarse frente a él como verdadero poseedor.
No basta una decisión interna, una manifestación aislada ni el simple hecho de permanecer en el inmueble después de vencido el alquiler.
El plazo de 20 años no empieza necesariamente cuando termina el contrato
Este punto resulta especialmente importante.
Si alguien ingresó como inquilino, los años durante los cuales ocupó el inmueble como locatario no pueden computarse automáticamente como años de posesión para una usucapión.
Primero debe determinarse en qué momento —si efectivamente ocurrió— dejó de comportarse como tenedor y comenzó a ejercer una verdadera posesión en nombre propio.
Recién a partir de una interversión jurídicamente acreditada puede analizarse el inicio del plazo correspondiente.
En el caso, la Cámara consideró que la mujer no pudo acreditar ni cuándo ni cómo había ocurrido esa transformación.
Como consecuencia, tampoco pudo demostrar que hubiera poseído durante el plazo necesario para adquirir el inmueble.
¿Quedarse en la propiedad después de vencer el alquiler alcanza?
No.
La mera permanencia en un inmueble una vez concluido un contrato de locación no convierte por sí misma la tenencia en posesión con ánimo de dueño.
La relación original resulta especialmente importante para analizar qué carácter tiene la ocupación posterior.
Por eso, una persona puede permanecer durante muchos años dentro de un inmueble y, sin embargo, no reunir los requisitos necesarios para una prescripción adquisitiva.
El artículo 1915 actualmente establece de manera expresa que el mero transcurso del tiempo no modifica la especie de la relación de poder.
¿Pagar impuestos durante 20 años permite hacer una usucapión?
Tampoco automáticamente.
La actora sostuvo que durante años había pagado impuestos, tasas y servicios correspondientes al inmueble.
Sin embargo, la Cámara señaló que esos pagos no acreditaban por sí solos una posesión con ánimo de dueña.
Un locatario o tenedor también puede pagar impuestos, expensas y servicios, particularmente cuando esas obligaciones fueron asumidas contractualmente o cuando son necesarias para mantener el inmueble en condiciones de uso.
En el contrato analizado, de hecho, se había establecido expresamente que la locataria debía afrontar determinados impuestos, tasas, contribuciones, expensas y servicios durante la locación.
Por eso, el pago de esos conceptos debía ser analizado conjuntamente con el resto de la prueba y no como demostración automática de dominio.
¿Qué actos pueden servir para probar una posesión?
El actual artículo 1928 del Código Civil y Comercial menciona entre los actos posesorios la realización de mejoras, la percepción de frutos, el amojonamiento, la exclusión de terceros y, en general, el apoderamiento de la cosa.
Sin embargo, en un juicio de usucapión no debe analizarse aisladamente un único acto.
Especialmente cuando la ocupación comenzó mediante un contrato de alquiler, debe existir prueba suficientemente contundente para demostrar que esos actos representan una verdadera oposición al derecho del propietario y no simplemente conductas compatibles con la condición de inquilino o tenedor.
La Cámara destacó que la interversión exige actos claros, concluyentes e inequívocos.
Los testigos tampoco fueron suficientes
La actora había presentado testimonios para sostener que ocupaba el inmueble como si fuera propietaria.
Sin embargo, el Tribunal consideró que esas declaraciones no eran suficientes.
Entre otras cuestiones, señaló que los testigos afirmaban que la mujer ocupaba el inmueble como dueña, pero no explicaban adecuadamente los hechos concretos en los que fundaban esa afirmación.
La Cámara también observó que la prueba producida respecto de mejoras y conservación del inmueble era escasa.
En los juicios de prescripción adquisitiva, la prueba debe ser particularmente sólida.
La prueba de la usucapión debe ser rigurosa
La prescripción adquisitiva produce una consecuencia jurídica de enorme importancia: permite que una persona adquiera el dominio y, como contrapartida, que el anterior titular pierda su derecho sobre el inmueble.
Por ese motivo, la Justicia exige una prueba clara, convincente y concordante.
La Cámara recordó que la usucapión debe demostrarse mediante hechos inequívocos y reiterados y que, ante la duda, debe preservarse el derecho de dominio existente.
No alcanza, entonces, con acreditar únicamente que una persona vive desde hace décadas en una propiedad.
Debe probarse que durante el plazo legal ejerció una verdadera posesión ostensible y continua, comportándose como titular del derecho real.
¿Qué pasa si el propietario nunca reclamó el inmueble durante muchos años?
La inactividad del propietario puede constituir un elemento a considerar, pero no reemplaza la necesidad de acreditar posesión.
En este caso, la actora sostuvo que durante un período muy prolongado no había recibido reclamos dirigidos a recuperar el departamento.
Sin embargo, ese dato no resultó suficiente para transformar su condición originaria de locataria.
Para adquirir por prescripción no basta con demostrar que el dueño estuvo inactivo: debe probarse paralelamente que quien ocupa el inmueble ejerció durante el plazo correspondiente una posesión jurídicamente apta para usucapir.
La existencia de escritura a nombre de otra persona tampoco impide siempre una usucapión
Que un inmueble se encuentre registrado a nombre de otra persona no impide por sí mismo promover una acción de prescripción adquisitiva.
Precisamente, uno de los objetivos del juicio de usucapión es obtener una sentencia que permita modificar la situación registral cuando se acredita que otra persona adquirió el dominio por posesión durante el plazo legal.
Pero para que eso ocurra deben probarse rigurosamente todos los presupuestos exigidos.
En el expediente analizado, el inmueble figuraba registrado a nombre del demandado, quien lo había adquirido mediante escritura pública en 2016.
La actora no logró acreditar una posesión anterior suficientemente idónea como para desplazar ese derecho.
¿Cuáles son los requisitos básicos para una usucapión?
En términos generales, para la prescripción adquisitiva larga de un inmueble debe acreditarse una posesión:
- ejercida como dueño;
- ostensible;
- continua;
- durante el plazo legal de 20 años;
- respaldada por prueba suficientemente sólida y concordante.
El artículo 1899 del Código Civil y Comercial establece actualmente que, cuando no existe justo título o buena fe, el plazo de la prescripción adquisitiva larga es de 20 años.
Pero esos veinte años deben ser de posesión, no simplemente de ocupación.
Esta diferencia es precisamente la que determinó el rechazo de la demanda en el fallo comentado.
Alquiler y usucapión: el origen de la ocupación es fundamental
Cuando se analiza la posibilidad de adquirir un inmueble por prescripción, uno de los primeros aspectos que debe investigarse es cómo comenzó la ocupación.
No es lo mismo haber ingresado a un terreno abandonado ejerciendo desde el comienzo actos posesorios que haber recibido un inmueble mediante:
- un contrato de alquiler;
- un comodato;
- un permiso del propietario;
- una relación laboral;
- un préstamo de uso;
- o cualquier otra situación que implique reconocer inicialmente un derecho ajeno.
En estos últimos casos, puede resultar necesario demostrar una posterior interversión del título antes de comenzar a computar el plazo de prescripción.
Un inquilino no se convierte en propietario simplemente por dejar de pagar alquiler
Otro punto que suele generar dudas es qué ocurre cuando una persona deja de pagar el alquiler y permanece durante muchos años dentro de la propiedad.
El incumplimiento contractual, por sí solo, no constituye necesariamente una interversión de título.
Dejar de pagar no significa automáticamente comenzar a poseer como dueño.
Para ello deben existir actos exteriores suficientemente inequívocos que permitan demostrar que cambió efectivamente la relación jurídica con el inmueble.
Precisamente por eso, determinar el momento exacto desde el cual comenzó una eventual posesión puede ser una de las cuestiones más complejas en este tipo de procesos.
La Cámara confirmó el rechazo de la usucapión
Finalmente, la Sala L de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia.
El Tribunal consideró que la actora no había cumplido con la carga de demostrar el animus domini durante el plazo exigido legalmente y que tampoco había probado adecuadamente una interversión de su condición inicial de tenedora.
La demanda de prescripción adquisitiva fue rechazada y las costas de la segunda instancia fueron impuestas a la apelante.
El fallo deja una conclusión particularmente relevante: la antigüedad de la ocupación no sustituye la prueba de la posesión.
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Antes de iniciar una demanda de usucapión es fundamental analizar cómo se ingresó al inmueble, desde cuándo existe una verdadera posesión, qué actos posesorios pueden demostrarse y qué documentación y testigos existen para respaldar el reclamo.
Si la ocupación comenzó mediante un alquiler, comodato o autorización del propietario, también debe estudiarse especialmente si posteriormente existió una interversión del título jurídicamente demostrable.
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Fallo: “M. G. N. c/ P. I. F. s/ prescripción adquisitiva” – Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – Sala L – 29/05/2026.