La distribución de expensas requiere revisar el contrato y la naturaleza del gasto. No es lo mismo un gasto ordinario asociado al uso que una erogación extraordinaria vinculada a la propiedad o una obra de capital.
Al finalizar la locación debe distinguirse deterioro por uso normal de daño imputable al locatario. Inventario, fotos de ingreso y acta de devolución suelen definir la discusión.
El régimen vigente permite pactar el mecanismo de actualización y el índice, público o privado, dentro de los límites generales del derecho contractual.
Para los contratos celebrados bajo el régimen vigente tras el DNU 70/2023, las partes pueden pactar el alquiler en moneda de curso legal o extranjera y el deudor debe cumplir en la moneda convenida, salvo que el propio contrato establezca otra solución.
Desde las modificaciones del DNU 70/2023 existe mayor libertad contractual sobre cantidad, moneda y devolución de la fianza o depósito.
La pérdida o debilitamiento de una garantía no implica siempre la terminación automática del alquiler. Debe revisarse qué obligación de reemplazo se pactó y cuál es el alcance jurídico de la fianza.
Que el contrato esté a nombre de una persona no significa que cualquier convivencia sea un incumplimiento. Deben revisarse destino, ocupantes autorizados y prohibiciones específicas, evitando confundir convivencia con cesión o sublocación.
La cesión y sublocación tienen reglas propias y pueden estar condicionadas o prohibidas por el contrato. Cobrar por ceder una habitación a un tercero no es lo mismo que recibir a un conviviente.
La locación temporaria debe responder a una finalidad realmente transitoria y estar redactada de modo coherente con ella. Usar el rótulo ‘temporario’ para una vivienda permanente puede generar controversias.
Cuando el locatario es una sociedad y el ocupante una persona física, conviene separar claramente quién paga, quién responde, quién puede ocupar y qué ocurre si cambia el empleado.
