Una nueva etapa del mercado de alquileres comenzó en octubre de 2026: llegaron al final muchos contratos firmados bajo versiones anteriores de la Ley 27.551. Propietarios e inquilinos se enfrentan a negociaciones de renovación y dudas sobre aumentos, depósitos y restitución del inmueble.
¿Qué contratos llegan a su vencimiento?
La cobertura publicada por LA NACION el 20 de octubre explicó que se cumplieron tres años desde los últimos contratos usuales celebrados antes de la reforma de octubre de 2023, con ajustes anuales por ICL. Otros contratos suscriptos bajo la reforma posterior podrán vencer en fechas diferentes.
La modificación y posterior derogación de la ley no significaron que todos los contratos previos cambiaran de manera retroactiva. Para conocer los derechos de cada parte es imprescindible identificar la fecha de firma, duración, índice pactado y el régimen normativo aplicable.
¿El propietario puede fijar cualquier precio para renovar?
La renovación es un nuevo acuerdo y, en general, sus condiciones se negocian según el régimen legal vigente al tiempo de contratar. El locador puede proponer un canon distinto; el inquilino puede aceptar, negociar o decidir no continuar.
Eso no habilita a modificar unilateralmente los aumentos previstos en un contrato todavía vigente. Antes del vencimiento deben respetarse sus términos, salvo que las partes acuerden válidamente otra cosa. Hay que distinguir un pedido de renovación de una actualización contractual.
¿Qué sucede si el inquilino no entrega la vivienda?
Vencido el plazo contractual y exigible la restitución, el propietario debe acudir a los mecanismos legales correspondientes. El artículo 1218 del Código Civil y Comercial y las normas procesales aplicables permiten determinar el alcance de la obligación de devolver el inmueble y los supuestos en que corresponde promover acciones judiciales.
No está permitido cambiar cerraduras, retirar pertenencias ni cortar servicios como forma de imponer un desalojo. Tampoco debe presumirse que toda permanencia posterior genera automáticamente un nuevo contrato plurianual.
¿Qué pasa con el depósito y las expensas?
La devolución del depósito, su valuación y las deducciones posibles deben examinarse de acuerdo con la fecha y el régimen del contrato. El locador puede reclamar daños efectivamente atribuibles al locatario o deudas exigibles, pero no apropiarse automáticamente del depósito por desgaste normal del uso regular.
En cuanto a expensas, es necesario distinguir la obligación del propietario frente al consorcio de lo que válidamente corresponda abonar al inquilino. Las calificaciones comerciales de ordinarias y extraordinarias no reemplazan el análisis jurídico de cada gasto.
¿Cómo evitar conflictos cuando termina el alquiler?
Antes de entregar las llaves conviene documentar el estado del inmueble, reunir comprobantes, verificar servicios y expensas y firmar un acta de restitución clara. Si existen desacuerdos sobre pagos o reparaciones, es preferible individualizarlos expresamente.
La competencia y el procedimiento para reclamar pueden variar entre CABA y provincia de Buenos Aires. En contratos con garante, también corresponde examinar los alcances y límites temporales de la fianza.
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El presente artículo tiene finalidad exclusivamente informativa y no constituye asesoramiento jurídico particular. La aplicación de la normativa exige analizar detalladamente los hechos, la documentación, la jurisdicción y las circunstancias de cada caso, así como la legislación vigente.
Fuentes: LA NACION, 20/10/2026.