SUCESIONES: ¿Qué pasa si un heredero vive en el inmueble y no quiere salir? (uso exclusivo, gastos y canon locativo)

Es uno de los conflictos más frecuentes en sucesiones: fallece el titular, el inmueble queda “en herencia”, pero un heredero ya vive ahí (o entra a vivir) y después no quiere salir, no quiere vender, o directamente impide que los demás usen el bien. Y el resto se pregunta: “¿Me puede dejar afuera de mi parte?”.

La respuesta práctica es: nadie debería apropiarse del inmueble “de hecho” ignorando los derechos del resto. Pero resolverlo requiere estrategia, porque en sucesiones se cruzan dos planos:

• el derecho hereditario/patrimonial (quién tiene derecho sobre qué), y
• la realidad posesoria (quién vive ahí hoy).

Esta guía te explica qué opciones existen y qué se suele pedir, sin prometer resultados: cada caso depende de herederos, ocupación, estado del expediente y prueba.

Lo esencial en 60 segundos

• Si un heredero usa el inmueble de forma exclusiva y los demás no, el conflicto suele girar en torno a: uso, gastos, administración y salida.
• Muchas veces se analiza pedir un canon locativo (una compensación por el uso exclusivo) cuando corresponde.
• La estrategia cambia si hay menores, si era vivienda familiar, si el ocupante pagaba gastos, y si hay acuerdo para vender o partir.
• Cuanto antes se encuadra el tema (formalmente), menos se “cristaliza” un status quo injusto.

1) Por qué pasa tanto (y por qué se vuelve explosivo)

Suele ocurrir por tres motivos:

1. el heredero ya vivía con el causante y “se quedó”,
2. el heredero se muda “para cuidar” el inmueble y después lo toma como propio,
3. los demás herederos no actúan al inicio y el ocupante consolida el control.

El problema es que mientras uno vive, el resto:

• no puede usar el bien,
• no puede vender,
• y a veces sigue pagando impuestos/expensas sin contraprestación.

2) Lo primero que define el caso: preguntas clave

Antes de elegir camino, hay que responder:

• ¿La sucesión está iniciada? ¿Hay declaratoria?
• ¿Quién ocupa: heredero, conviviente, inquilino, tercero?
• ¿Desde cuándo ocupa y con qué título (si lo hay)?
• ¿Hay otros herederos que consintieron la ocupación?
• ¿Hay menores o situaciones de vulnerabilidad?
• ¿Quién paga expensas, ABL/ARBA, servicios, seguros?
• ¿El objetivo es que se vaya, que pague, o vender/partir?

Estas respuestas cambian por completo la estrategia.

3) Opciones típicas para encauzar el conflicto (sin recetas mágicas)

A) Acuerdo de uso + reglas claras (la salida más eficiente cuando es posible)

Se puede acordar por escrito:

• quién vive y por cuánto tiempo,
• qué gastos paga,
• si corresponde una compensación,
• y una hoja de ruta: venta, adjudicación, compra de partes, etc.

El acuerdo útil es el que tiene plazos y consecuencias, no el “vemos después”.

B) Administración del acervo y orden del inmueble

En sucesiones, es clave ordenar:

• administración del bien,
• pago de gastos,
• mantenimiento,
• y decisiones sobre el inmueble.

Cuando esto no se formaliza, el ocupante gana poder por “hecho consumado”.

C) Solicitud de canon locativo (si hay uso exclusivo)

Acá va lo que pediste que esté expresamente: el canon locativo.

¿Qué es?
Es una suma de dinero que se analiza pedir cuando un coheredero usa el inmueble en forma exclusiva y los demás coherederos quedan privados del uso (o del beneficio económico) de su parte.

¿Cuándo suele plantearse?
Sin cerrar una regla única, suele evaluarse cuando:

• el ocupante se niega a vender o a permitir uso compartido,
• el inmueble podría alquilarse o venderse y no se hace,
• los demás herederos están perjudicados,
• y no hay una razón excepcional que justifique el uso exclusivo sin compensación.

¿De qué depende el monto?
En general se toma como referencia el valor locativo de mercado, ajustado a:

• porcentaje de participación,
• situación del inmueble,
• gastos asumidos por el ocupante,
• y circunstancias del caso.

Importante: el canon locativo no es “castigo”. Es una herramienta para equilibrar derechos cuando hay uso exclusivo prolongado.

D) Forzar una salida: venta, partición o división (según el caso)

Si no hay acuerdo, suele evaluarse el camino para:

• vender el inmueble,
• adjudicarlo a uno compensando a los demás,
• o encauzar la partición.

Esto requiere expediente ordenado, legitimación, y estrategia procesal.

4) El punto que siempre se discute: gastos del inmueble

La pregunta típica:

• “Si vive ahí, ¿por qué tengo que pagar algo?”

En general, hay que distinguir:

• gastos de uso (servicios, consumos): suelen corresponder a quien ocupa,
• gastos del bien (expensas, impuestos, seguro, mantenimiento estructural): se analizan según acuerdos y porcentajes, y según si hay canon o compensación.

Muchos conflictos se destraban cuando se arma un esquema claro:

• ocupación + pago de gastos + (si corresponde) canon locativo + plan de salida.

5) Errores comunes que te perjudican

1. Dejar pasar años sin intimar ni formalizar el reclamo.
2. Irte a la guerra por WhatsApp sin estrategia (mensajes que después te juegan en contra).
3. Pagar gastos sin dejar constancia (después cuesta recuperar).
4. Permitir ocupación “provisoria” sin plazo.
5. Confundir “derecho a heredar” con “derecho a usar en exclusividad sin compensar”.

Checklist: qué traer a la reunión

• Datos del expediente sucesorio (si está iniciado).
• Declaratoria (si existe) y lista de herederos.
• Escritura/datos del inmueble + impuestos/expensas.
• Quién ocupa y desde cuándo (y si hay contrato o acuerdo).
• Prueba de pagos de gastos (expensas, ABL/ARBA, servicios).
• Objetivo: que desocupe, que pague canon, vender, adjudicar, etc.

¿Cuándo conviene consultar a un abogado?

Conviene consultar si:

• un heredero ocupa y bloquea cualquier solución,
• necesitás reclamar canon locativo o regular gastos,
• querés vender y no hay acuerdo,
• hay urgencia económica o deterioro del inmueble.

Una consulta profesional permite elegir la vía más eficiente (acuerdo con reglas, canon, administración, venta/partición) y evitar que el ocupante “gane por inercia”.

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En CPS Abogados abordamos conflictos en sucesiones con enfoque estratégico: ocupación de inmuebles, administración, gastos y canon locativo cuando corresponde, para encauzar acuerdos o una salida formal sin promesas vacías.
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