¿Qué son?
El desalojo es la acción judicial que permite al propietario, locador o poseedor con derecho legítimo recuperar la tenencia de un inmueble ocupado por otra persona sin autorización o con contrato vencido. Por su parte, la acción reivindicatoria es la vía que tiene el propietario para recuperar la posesión de un bien que le pertenece, pero que se encuentra en manos de un tercero sin derecho a tenerlo. Ambos procesos buscan restituir el inmueble a su verdadero dueño o titular, garantizando el pleno ejercicio del derecho de propiedad.
Requisitos
Para iniciar un proceso de desalojo o una acción reivindicatoria es necesario cumplir ciertos requisitos legales:
- Acreditar la titularidad o derecho legítimo sobre el inmueble (escritura, contrato, inscripción registral).
- Demostrar la ocupación indebida por parte del tercero.
- Notificación fehaciente en casos de contrato vencido o incumplimiento.
- En la acción reivindicatoria, acreditar con prueba registral el derecho de propiedad y que el demandado no tiene título que justifique la posesión.
¿Qué documentación necesito?
- Escritura o título de propiedad del inmueble.
- Contrato de locación, comodato o documento que acredite el derecho previo (en desalojos por vencimiento o incumplimiento).
- Intimaciones previas (carta documento, notificación fehaciente).
- Constancias de impuestos o servicios a nombre del propietario.
- Informes registrales y catastrales del inmueble.
- En casos de reivindicación: certificado de dominio actualizado que acredite la titularidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora un juicio de desalojo?
Depende de la jurisdicción y de la oposición del ocupante, pero suele tardar cómo mínimo 6 meses.
¿Se puede desalojar a un inquilino con contrato vigente?
No. El desalojo procede en casos de contrato vencido, incumplimiento (falta de pago) o cuando no existe contrato.
¿Qué diferencia hay entre desalojo y reivindicación?
El desalojo protege la tenencia o posesión legítima (por ejemplo, de un locador), mientras que la reivindicación protege el derecho de propiedad contra un poseedor sin título válido.
¿Puedo iniciar un desalojo si no tengo la escritura inscripta?
En principio es necesario acreditar el derecho. Sin embargo, con un contrato válido o título suficiente se puede iniciar, aunque siempre conviene contar con escritura inscripta.
¿Qué pasa si el ocupante se niega a irse?
Una vez dictada la sentencia de desalojo o reivindicación, el juez ordenará el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública si fuera necesario.
Costos
Los costos del proceso varían según la complejidad del caso, la resistencia del ocupante y la jurisdicción:
- Honorarios de abogado: se fijan de acuerdo con la Ley de Aranceles Profesionales de cada provincia.
- Gastos judiciales: tasas de justicia, oficios, pericias y notificaciones.
- Aranceles registrales: en caso de informes de dominio o medidas cautelares.
- Costos adicionales si el proceso requiere medidas de lanzamiento con fuerza pública.
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