¿Qué es un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler o locación es el acuerdo mediante el cual una parte (locador o propietario) se obliga a ceder el uso y goce de un inmueble a otra parte (locatario o inquilino), a cambio del pago de un precio durante un tiempo determinado. En Argentina, este contrato está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación y, según el caso, por la normativa de alquileres vigente. Su correcta redacción y formalización es clave para evitar conflictos y proteger tanto a propietarios como a inquilinos.
Requisitos
Para que un contrato de alquiler tenga plena validez legal debe cumplir con ciertos requisitos:
- Identificación de las partes: datos completos de locador e inquilino.
- Descripción del inmueble: dirección, superficie y destino (vivienda, comercial, etc.).
- Plazo del contrato: mínimo legal de ley.
- Precio y forma de pago: monto, ajustes permitidos y periodicidad.
- Obligaciones de las partes: pago de servicios, impuestos, mantenimiento y conservación.
- Garantías: seguro de caución, depósito en garantía, título de propiedad u otras opciones previstas por ley.
- Firma y fecha cierta: preferiblemente certificada ante escribano o en instancia judicial/administrativa.
¿Qué documentación necesito?
Para celebrar un contrato de alquiler, las partes deberán contar con:
- DNI y datos personales de locador e inquilino.
- Título de propiedad o documentación que acredite el derecho del locador.
- Recibo de servicios e impuestos para acreditar el domicilio y estado del inmueble.
- Constancia de CUIL/CUIT de las partes.
- Garantía exigida (según ley vigente y acuerdo entre las partes: seguro de caución, recibo de sueldo, depósito, aval bancario, garantía propietaria, etc.).
- En caso de corresponder: reglamento de copropiedad si se trata de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?
El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y para los restantes destinos será de tres (3) años.
¿Cómo se actualiza el alquiler?
Las partes podrán fijar el tipo de índice para calcular la actualización períodica o bien, determinar el contrato en moneda extranjera.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
El locador puede intimar al pago y, de persistir el incumplimiento, iniciar un juicio de desalojo.
¿Quién paga expensas, impuestos y servicios?
En general, las expensas comunes ordinarias y servicios los paga el inquilino, mientras que las expensas extraordinarias, impuestos inmobiliarios y de conservación corresponden al propietario.
¿Es obligatorio registrar el contrato?
No, la Resolución General N° 5545/2024 dictada por la ARCA, suprimió el requisito de informar todas las operaciones concertadas entre locadores y locatarios.
Costos
Los costos de un contrato de alquiler incluyen:
- Honorarios profesionales por la redacción y/o revisión legal del contrato.
- Sellado de rentas o impuesto de sellos, según normativa provincial.
- Gastos de certificación de firmas si se realiza ante escribano.
- Averiguación de antecedentes crediticios o análisis de garantías.
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