FIDEICOMISO: Obra parada o demoras eternas — qué derechos tengo y cómo anticiparlo antes de entrar

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FIDEICOMISO: Obra parada o demoras eternas — qué derechos tengo y cómo anticiparlo antes de entrar

En un departamento en pozo, la pregunta más importante no es “¿cuándo entregan?” sino esta: ¿qué pasa si no entregan?.
Las demoras pueden ser reales (inflación, insumos, permisos, cambios de proyecto), pero también pueden esconder desorganización financiera o contratos diseñados para trasladar todo el riesgo al comprador.

Esta guía te ayuda a entender:

  • qué suele estar en juego cuando la obra se demora o se paraliza,
  • qué revisar antes de entrar,
  • y por qué un contrato mal armado puede dejarte “atado” durante años.

Importante: cada caso depende del contrato, del tipo de fideicomiso y de la documentación. Esto es una guía para comprender y prepararte, no una promesa de resultado.

Lo esencial en 60 segundos

  • La diferencia entre “demora normal” y “problema grave” está en: hitos, presupuesto, transparencia y reglas de salida.
  • Si el contrato no define consecuencias por incumplimiento, quedás sin herramientas.
  • Antes de entrar, revisá: cronograma, ajustes, fondos y mecanismos de control.
  • Si la obra ya está demorada, lo primero es ordenar prueba y revisar el contrato antes de reclamar.

1) ¿Por qué se paran las obras en pozo? (causas típicas)

Sin entrar en excusas, las causas frecuentes son:

  • falta de fondos o mala administración del flujo,
  • suba de costos no prevista + contrato “abierto”,
  • permisos demorados o inconsistencias técnicas,
  • conflictos con constructora o proveedores,
  • ventas insuficientes,
  • litigios sobre el terreno o estructura societaria.

Esto importa porque, según la causa, cambian las opciones: renegociación, reclamo, salida o reestructuración.

2) Señales tempranas de que la demora puede volverse “eterna”

  • no hay reportes claros de avance ni certificaciones,
  • cambios de plan de pagos sin explicación técnica,
  • pedidos de “aportes extraordinarios” constantes,
  • reemplazos de constructora sin documentación,
  • falta de cronograma actualizado,
  • evasivas al pedir información del terreno o del fideicomiso.

Una demora con transparencia es una cosa. Una demora con opacidad es otra.

3) Qué revisar ANTES de entrar para no quedar atrapado

A) Cronograma por hitos (no solo “entrega en X meses”)

Buscá que el contrato hable de:

  • etapas (estructura, cerramientos, instalaciones, terminaciones),
  • plazos por etapa,
  • y criterios objetivos para medir avance.

B) Ajustes y costos: reglas claras

  • índice aplicable y periodicidad,
  • ejemplos de cálculo,
  • y qué pasa si la suba excede lo razonable.

C) Transparencia mínima del fideicomiso

  • quién administra fondos,
  • cómo se rinden cuentas,
  • cómo se certifica avance,
  • quién firma pagos a proveedores.

D) Reglas de salida (cesión o rescisión) razonables

  • cuándo podés salir,
  • cuánto te descuentan,
  • y cómo se liquida tu participación.

Sin salida razonable, el comprador queda “rehén” del proyecto.

4) Si ya estás adentro y la obra se demora: qué conviene hacer primero

Antes de reclamar “a ciegas”, ordená esto:

  1. Contrato y anexos (fideicomiso, reglamento, adendas).
  2. Historial de pagos (comprobantes, recibos, estado de cuenta).
  3. Comunicaciones del desarrollador (mails, mensajes, circulares).
  4. Evidencia del estado real de obra (fotos, visitas, certificaciones si existen).
  5. Identificar si hay cambios unilaterales: plan de pagos, ajustes, calidades.

Con eso, se define la estrategia: intimación, negociación, salida por cesión, o acciones formales.

5) “¿Qué derechos tengo?” (lo que suele poder discutirse)

Sin prometer resultados, en demoras graves suele analizarse:

  • incumplimientos contractuales de plazos/hitos,
  • falta de información/transparencia,
  • cambios unilaterales de reglas,
  • calidad distinta a la pactada,
  • y mecanismos de rescisión o salida.

La clave es el contrato: por eso revisar el texto antes de firmar es lo que más dinero ahorra.

6) Errores típicos del inversor cuando la obra se frena

  1. Seguir pagando sin pedir información formal ni documentación.
  2. Intimar mal (o por WhatsApp) y perder fuerza probatoria.
  3. Vender una cesión “barata” sin revisar sanciones y deudas ocultas.
  4. No coordinar con otros inversores (si el caso lo permite) y quedar aislado.
  5. No medir si el problema es “demora” o “estructura inviable”.

7) Checklist de “preguntas incómodas” al desarrollador (antes de entrar)

  • ¿Quién es el fiduciario y qué control real tiene?
  • ¿Dónde se depositan los aportes y cómo se rinden cuentas?
  • ¿Cuál es el cronograma por hitos y cómo se certifica?
  • ¿Qué pasa si hay demoras? ¿hay penalidades o reprogramación formal?
  • ¿Cómo salgo si necesito salir? ¿cesión? ¿rescisión? ¿costos?
  • ¿Qué pasa si se cambia la constructora o el presupuesto?
  • ¿Qué documentación del terreno y permisos puedo ver hoy?

Si no responden con papeles, es señal.

Agenda una reunión con CPS Abogados (Martínez / San Isidro o virtual)

Si estás por invertir en pozo o ya estás adentro y hay demoras, en CPS Abogados analizamos el contrato y la documentación para definir un plan claro: qué exigir, cómo intimar, si conviene negociar, ceder, o encarar medidas formales, siempre con foco en reducir pérdidas y recuperar control.

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