FIDEICOMISO: Fiduciario y desarrollador — qué revisar para no quedar atrapado
En un fideicomiso inmobiliario “en pozo”, la mayoría de los compradores se concentra en el precio, el render y la ubicación. Pero el verdadero “núcleo duro” de seguridad está en otra parte: quién es el fiduciario, quién es el desarrollador, qué rol cumple cada uno y qué controles existen.
Dicho simple: si el proyecto se complica, tu margen de maniobra depende de si la estructura está bien armada o si quedaste “atado” a decisiones unilaterales del desarrollador, sin transparencia y sin salida razonable.
Esta guía te muestra qué revisar en ambos actores para detectar riesgos antes de firmar.
Lo esencial en 60 segundos
- El fiduciario debería administrar el fideicomiso según el contrato; el desarrollador ejecuta el proyecto.
- Si el fiduciario es “decorativo” y el desarrollador controla todo sin rendición, el riesgo sube.
- La clave es chequear: responsabilidades, transparencia, manejo de fondos, certificación de obra y reglas de salida.
- No alcanza con “nombres conocidos”: hay que revisar papeles y contrato.
1) Fiduciario vs. desarrollador: qué hace cada uno (y por qué importa)
Fiduciario
Es quien, por contrato, debe:
- administrar el patrimonio del fideicomiso,
- ejecutar lo pactado,
- y actuar dentro de las reglas de control y rendición previstas.
Desarrollador (y/o constructor)
Es quien:
- diseña, comercializa, construye y coordina la obra,
- contrata proveedores,
- y define la ejecución técnica.
Riesgo típico: que el fiduciario quede “sin funciones reales” y el desarrollador opere sin control, como si el fideicomiso fuera una formalidad.
2) Lo que tenés que pedir del fiduciario (checklist)
A) Identificación completa y facultades
- razón social / CUIT / domicilio real,
- autoridades vigentes,
- poderes y facultades para firmar.
B) Responsabilidades concretas en el contrato
Revisá si el fiduciario:
- rinde cuentas,
- controla fondos,
- certifica pagos,
- puede exigir documentación al desarrollador,
- y tiene herramientas frente a incumplimientos.
Alerta: fiduciario que “solo firma”, sin obligaciones reales.
C) Transparencia mínima
Preguntá (y que quede documentado):
- ¿hay reportes periódicos de avance y gastos?
- ¿hay rendición de cuentas?
- ¿cómo se aprueban gastos relevantes?
3) Lo que tenés que pedir del desarrollador (checklist)
A) Antecedentes verificables (no marketing)
- obras previas terminadas (dirección, fotos, registros),
- estructura operativa real,
- proveedores/constructora identificables.
Alerta: solo redes sociales, sin obras comprobables.
B) Capacidad real de ejecución
- quién construye (constructora real),
- cronograma por hitos,
- memoria descriptiva,
- metodología de certificación de avance.
C) Responsabilidades por demoras y cambios
Revisá qué dice el contrato sobre:
- plazos,
- reprogramaciones,
- cambios de proyecto,
- ajustes y “aportes extraordinarios”.
Alerta: desarrollador puede cambiar reglas sin control ni aprobación.
4) La pregunta más importante: ¿quién maneja la plata y con qué controles?
Pedí claridad sobre:
- a qué cuenta se depositan los aportes y a nombre de quién,
- quién autoriza pagos,
- si hay doble firma o mecanismo de control,
- si existen límites para gastos extraordinarios,
- cómo se certifica avance antes de pagar.
Alerta fuerte: pagos a cuentas personales o sin trazabilidad.
5) “Gobierno” del fideicomiso: cómo se toman decisiones críticas
Un fideicomiso confiable suele prever mecanismos para:
- aprobar cambios de presupuesto,
- cambiar constructora,
- modificar cronogramas,
- definir aportes extraordinarios,
- y autorizar decisiones relevantes.
Chequeá si:
- hay comité / mayorías / asambleas,
- hay acceso a información,
- y hay reglas para evitar decisiones unilaterales.
Alerta: contrato que concentra poder sin rendición ni controles.
6) Reglas de salida: lo que define si quedás atrapado
Antes de entrar, revisá si existe salida real:
Cesión de derechos
- ¿está permitida?
- ¿tiene costos razonables?
- ¿depende de “autorización” discrecional del desarrollador?
Rescisión
- ¿cuándo se puede rescindir?
- ¿cuánto se pierde?
- ¿cómo se liquida?
- ¿hay plazos de devolución?
Alerta: salida tan cara o discrecional que en la práctica es imposible.
7) Señales clásicas de “estructura trampa”
- fiduciario sin funciones reales (“firma y nada más”),
- desarrollador que decide todo y no rinde cuentas,
- costos abiertos y ajustes confusos,
- ausencia de cronograma/hitos verificables,
- cláusulas asimétricas: te sancionan a vos, pero no al desarrollador,
- restricciones para ceder o salir.
Una sola señal no define todo, pero varias juntas justifican frenar y auditar.
8) Checklist express (10 minutos antes de reservar)
- ¿Me muestran dominio del terreno?
- ¿Quién es el fiduciario y qué hace exactamente?
- ¿Dónde van los aportes y quién controla pagos?
- ¿Hay cronograma por hitos y memoria descriptiva?
- ¿Ajustes con índice claro + ejemplo?
- ¿Puedo salir por cesión/rescisión con reglas razonables?
Si hay evasivas, no es el momento de firmar: es el momento de consultar.
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Si estás por invertir en pozo, en CPS Abogados analizamos la estructura del fideicomiso con enfoque práctico: fiduciario vs desarrollador, manejo de fondos, transparencia, cronograma, ajustes, y reglas de salida. La idea es que no quedes atrapado en un contrato que solo protege al proyecto y no al inversor.
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