FIDEICOMISO: El error #1 al comprar en pozo: firmar sin revisar el dominio y el proyecto

En compras “en pozo” hay un error que se repite más que cualquier otro: firmar (o reservar) sin revisar el dominio del terreno y la documentación real del proyecto. Y ese error no se paga con “una discusión”: se paga con años de demora, cambios de reglas, obra frenada, y conflictos que podrían haberse evitado con una revisión previa de papeles básicos.

La regla es simple: en pozo, primero se audita, después se firma. Si te apuran para “asegurar precio” o “congelar unidad”, es exactamente cuando más tenés que frenar y revisar.

Lo esencial en 60 segundos

• Si el terreno no está “limpio” (o no se puede probar), todo el proyecto queda en riesgo.
• Si el proyecto no tiene documentación técnica y permisos razonables, la obra puede demorarse o cambiar sin control.
• La “reserva” y los “renders” no te protegen: te protege la documentación verificable.
• La revisión previa suele costar poco comparado con un error de contrato/dominio.

1) Por qué el dominio del terreno es el punto de partida

El dominio es el “piso” del edificio, aunque todavía no exista el edificio.

Qué se revisa en el informe de dominio

• Quién es el titular real del inmueble.
• Si hay hipotecas, embargos, inhibiciones, litigios o gravámenes.
• Si hay restricciones que puedan trabar ventas, obras o registraciones futuras.

Señal de alerta: “no te lo puedo mostrar”, “lo tiene el escribano”, “confiá”.

Si el terreno está comprometido, el fideicomiso puede quedar paralizado aunque hayas pagado.

2) “Pero el contrato dice que está todo bien”… ¿alcanza?

No. En pozo, el contrato puede estar redactado para:

• trasladar todo el riesgo al inversor,
• permitir cambios unilaterales,
• y dejarte sin herramientas si algo falla.

Por eso primero se verifica el activo base (terreno) y luego se analiza el contrato.

3) El proyecto: qué significa “revisar el proyecto” de verdad

Revisar el proyecto no es mirar renders. Es pedir documentación mínima:

A) Permisos y expediente

• número de expediente municipal,
• estado del trámite,
• planos/anteproyecto,
• factibilidad según etapa.

B) Memoria descriptiva

• calidades, terminaciones, materiales,
• superficies y amenities,
• qué se entrega y qué no.

C) Cronograma por hitos

• etapas de obra,
• plazos razonables,
• forma de medir avance.

Señal de alerta: “está todo en trámite” sin papeles ni expediente.

4) Cómo se ve un caso típico de “firmé sin revisar”

Escenario muy común:

1. Firmás reserva/adhesión y pagás anticipo.
2. Empiezan cambios: ajustes, sobrecostos, “aportes extraordinarios”.
3. La obra se demora y no hay cronograma verificable.
4. Pedís documentación y te responden con generalidades.
5. Te querés salir, pero la salida es cara o discrecional.

Esto no siempre es estafa, pero siempre es un problema. Y el origen suele ser el mismo: entrar sin auditar.

5) Las 8 preguntas incómodas que te protegen (y casi nadie hace)

1. ¿Me entregan informe de dominio actualizado del terreno?
2. ¿Quién aporta el terreno y con qué título?
3. ¿Quién es el fiduciario y qué responsabilidad concreta asume?
4. ¿Dónde se depositan los aportes y cómo se rinden cuentas?
5. ¿Cuál es el expediente municipal y su estado real?
6. ¿Hay memoria descriptiva con terminaciones?
7. ¿Qué pasa si hay demoras? ¿hay reprogramación formal?
8. ¿Cómo salgo si necesito salir? (cesión/rescisión, costos, plazos)

Si no responden con papeles, se prende la alarma.

6) Checklist mínimo antes de firmar o reservar

• Informe de dominio del terreno + estado registral.
• Identificación completa de fiduciario/desarrollador/constructora.
• Contrato completo + anexos (no solo reserva).
• Permisos/expediente (evidencia).
• Memoria descriptiva con terminaciones.
• Plan de pagos + reglas de ajuste con ejemplo.
• Cronograma por hitos.
• Reglas de salida (cesión/rescisión) equilibradas.

7) “Me quieren hacer firmar ya”: qué conviene responder

Una respuesta inteligente es:

• “Perfecto, avanzo cuando me envíen el dominio y el contrato completo para revisión”.
  Si el proyecto es serio, te lo mandan. Si te presionan o se enojan, te están haciendo un favor: te muestran el riesgo.

Agenda una reunión con CPS Abogados (Martínez / San Isidro o virtual)

Antes de comprar en pozo, en CPS Abogados revisamos el dominio del terreno, la documentación del proyecto y el contrato del fideicomiso para detectar riesgos típicos: embargos/hipotecas, permisos, ajustes, salida, transparencia y responsabilidades. La idea es simple: que no firmes “a ciegas”.

Escribinos por WhatsApp y agendamos una reunión (presencial en Zona Norte o virtual).