FIDEICOMISO: “Departamento en pozo” — 15 señales de alerta para evitar una estafa

Comprar un departamento en pozo puede ser una gran oportunidad… o una trampa muy cara. El problema es que, cuando el proyecto todavía no existe (o está en construcción), el comprador suele decidir con renders, promesas y un contrato que no entiende del todo. Y en fideicomisos inmobiliarios, el riesgo no es solo “que demoren”: también puede haber estructura mal armada, cláusulas abusivas, falta de respaldos o directamente maniobras que terminan en obra paralizada y litigios.

Esta guía te deja 15 señales de alerta para detectar riesgos antes de poner un peso. No es para “asustarte”: es para que llegues a una consulta con preguntas concretas y evites firmar a ciegas.

Importante: no todo proyecto con una alerta es una estafa. Pero cuantas más señales aparezcan, más necesario es contar con un abogado de confianza para auditar toda la documentación.

Lo esencial en 60 segundos

• En pozo, el riesgo más grande no es el precio: es la falta de control sobre documentación, dominio, estructura y contrato.
• Si el desarrollador “apura” y evita mostrar papeles, mala señal.
• Un fideicomiso serio tiene: roles claros, documentación verificable y reglas de salida.
• Antes de firmar: dominio, permisos, contrato, costos, ajustes y garantías.

15 señales de alerta (las que más se repiten en casos problemáticos)

1) Te apuran con “reservá hoy o lo perdés”

La urgencia artificial es típica cuando quieren que firmes sin revisar. Un proyecto serio puede vender rápido, pero no te impide controlar documentación.

2) No te muestran el título de propiedad del terreno (o dan excusas)

Si no hay dominio claro, el riesgo sube. Si el terreno no está “limpio” (embargos, hipotecas, inhibiciones), el proyecto puede frenarse.

3) El terreno no está a nombre de quien debería (o hay estructuras confusas)

Si el terreno está a nombre de terceros sin explicación clara, o hay “sociedades espejo”, conviene revisar con lupa: quién aporta el terreno, quién administra, quién responde.

4) No hay roles definidos: fiduciario, desarrollador, administración

En fideicomisos, es clave saber:

• quién es el fiduciario (y su responsabilidad),
• quién es el desarrollador/constructor,
• y quién administra fondos y certificaciones.
  Si todo se mezcla en “una misma persona sin controles”, alerta.

5) Contrato largo… pero sin reglas claras

Mucho texto no significa protección. Si el contrato no define con claridad:

• plazos,
• hitos,
• certificaciones,
• penalidades por incumplimiento,
• y mecanismos de salida,
  podés quedar atado.

6) “Costos abiertos” o “presupuesto estimado” sin tope ni método

Si el presupuesto es una “aproximación” y el ajuste es discrecional, te pueden subir cuotas sin control real.

7) Ajustes por índices sin límites ni transparencia

Los ajustes (CAC, índices, etc.) pueden ser normales, pero la alerta aparece cuando:

• no está claro el índice,
• no hay periodicidad definida,
• no hay ejemplos de cálculo,
• o no se informa cómo impacta en el plan de pagos.

8) No hay memoria descriptiva / especificaciones técnicas reales

Si solo hay renders y frases generales (“terminaciones premium”), pero no hay detalle técnico (materiales, calidad, marcas, superficies), después cambian calidades sin que puedas reclamar bien.

9) Permisos municipales/planos “en trámite” eternamente

“Está en trámite” puede ser real, pero si no te muestran:

• expediente,
• planos,
• estado,
• y cronograma razonable,
  te estás metiendo a ciegas.

10) No hay cronograma de obra por etapas (hitos verificables)

Sin hitos (inicio, estructura, cerramientos, instalaciones, etc.) no podés medir si el proyecto avanza o no. Y sin hitos, no hay herramientas para exigir.

11) Te piden adelantos grandes sin respaldo o sin cuenta clara

Pagos “a mano”, cuentas personales o “después te hacemos recibo” son una alerta fuerte. Un esquema serio tiene trazabilidad.

12) No existe un mecanismo de “auditoría” o control de fondos (o lo restringen)

En fideicomisos sanos hay transparencia mínima: informes, estados de cuenta, certificaciones. Si te dicen “eso no se muestra”, mala señal.

13) Cláusulas que te impiden salir o te castigan de forma excesiva

Ojo con:

• multas desproporcionadas,
• cesiones “a criterio del desarrollador”,
• penalidades sin reciprocidad,
• o restricciones que te dejan “rehén”.

14) Cesión de derechos: “comprá esta cesión” sin revisar todo el historial

Comprar una cesión puede ser válido, pero es un clásico problema: comprás barato, pero heredás deudas, ajustes, sanciones y conflictos. Si no se audita, puede salir carísimo.

15) Promesas de rentabilidad garantizada / “esto es seguro”

En inversiones, cuando te garantizan demasiado, suele haber marketing engañoso. La pregunta correcta es: qué garantías reales existen y qué pasa si no se cumple.

Checklist rápido antes de firmar (lo mínimo que deberías exigir)

• Informe de dominio del terreno y estado registral.
• Identificación completa de fiduciario, desarrollador y constructora.
• Contrato de fideicomiso + todos los anexos (plazos, ajustes, especificaciones).
• Plan de pagos con ejemplos de ajuste y supuestos claros.
• Memoria descriptiva / calidad de terminaciones.
• Permisos, planos y estado real del expediente.
• Cronograma por hitos.
• Reglas de mora, rescisión y salida (y si son equilibradas).
• Qué pasa si la obra se demora o se paraliza.

Errores típicos del comprador (y cómo evitarlos)

1. Reservar “para no perder” sin revisar dominio y contrato.
2. Confiar solo en renders y publicidad.
3. No entender cómo funcionan ajustes y costos.
4. No prever qué pasa si querés salir (cesión/rescisión).
5. Firmar sin asesoramiento legal: en pozo, un error de contrato se paga años.

Agenda una reunión con CPS Abogados (Martínez / San Isidro o virtual)

Si estás por invertir en un departamento en pozo o en un fideicomiso inmobiliario, en CPS Abogados revisamos la documentación y el contrato con enfoque práctico: dominio del terreno, estructura del fideicomiso, riesgos de cláusulas, ajustes, salida y contingencias, para que tomes la decisión con información real y no con promesas.

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