FIDEICOMISO: Cesión de derechos en pozo — riesgos ocultos y cómo comprar sin quedar expuesto

Comprar una cesión de derechos en un fideicomiso “en pozo” puede ser una oportunidad (precio mejor, ingreso a proyecto avanzado, “atajo” a una unidad). Pero también es una de las operaciones con más trampas ocultas: muchas veces no comprás “un departamento”, sino que te subrogás en la posición de un tercero… con sus pagos, sus ajustes, sus deudas, sus sanciones y hasta sus conflictos.

La cesión no es mala por sí misma. Lo que es riesgoso es comprarla sin auditar el contrato original y el historial del cedente. Esta guía te da un mapa claro de qué revisar para comprar sin quedar expuesto.

Lo esencial en 60 segundos

• En una cesión, asumís la “historia” del contrato: pagos, ajustes, mora y obligaciones.
• El riesgo oculto típico: deudas y penalidades no visibles a simple vista.
• No alcanza con “firmar la cesión”: hay que revisar el fideicomiso y obtener conformidad (si corresponde).
• Antes de pagar: pedí estado de cuenta, contrato completo, y reglas de cesión/mora.

1) Qué es una cesión de derechos (explicado simple)

El cedente (quien ya estaba adentro del fideicomiso) te “transfiere” su posición contractual. Vos (cesionario) pasás a ser quien:

• paga lo que falta,
• asume reglas de ajuste,
• respeta plazos y condiciones,
• y adquiere el derecho a recibir la unidad (según el contrato).

Lo central: no comprás solo “la unidad”, comprás un contrato en marcha.

2) Riesgo oculto #1: saldo real distinto al “saldo que te dicen”

En cesiones suele haber:

• ajustes acumulados,
• diferencias por índices,
• cuotas vencidas,
• gastos extraordinarios,
• expensas de obra o costos administrativos,
• y penalidades por mora.

Trampa típica: te muestran un “saldo” de marketing, pero el estado de cuenta real dice otra cosa.

✅ Qué exigir:

• estado de cuenta oficial del fideicomiso/administración,
• detalle de cuotas pagas y adeudadas,
• detalle de ajustes aplicados y pendientes,
• y constancia de “no mora” (si existe).

3) Riesgo oculto #2: el cedente está en mora o con sanciones

Algunos contratos prevén:

• intereses,
• penalidades,
• pérdida parcial de derechos,
• o restricciones de cesión si hay mora.

Si el cedente está en infracción, podés heredar un problema o necesitar “regularizar” antes de que te acepten.

✅ Qué exigir:

• constancia de situación contractual (regular/mora),
• y si hay sanciones, cómo se levantan.

4) Riesgo oculto #3: la cesión requiere autorización (y no siempre es automática)

Muchos fideicomisos establecen que la cesión:

• necesita aprobación del fiduciario/desarrollador,
• puede implicar costos administrativos,
• o exige cumplir requisitos (documentación, pagos al día).

Alerta: “firmamos entre nosotros y listo”.
No siempre alcanza. Si la cesión no cumple el procedimiento del contrato, después puede ser discutible o no oponible.

✅ Qué exigir:

• cláusula de cesión del contrato original,
• procedimiento escrito,
• y confirmación de aceptación/incorporación del cesionario.

5) Riesgo oculto #4: estás comprando una “posición débil” del proyecto

A veces la cesión se vende porque:

• el cedente no puede seguir pagando,
• hay demoras,
• hubo aportes extraordinarios,
• o el proyecto está tensionado.

No significa estafa, pero sí que tenés que evaluar:

• avance real,
• permisos,
• transparencia,
• y viabilidad económica.

✅ Qué revisar:

• cronograma/hitos y estado real de obra,
• comunicaciones oficiales del proyecto,
• reglas de demoras y reprogramación,
• y si hubo cambios de presupuesto o aportes extra.

6) Riesgo oculto #5: “comprás barato” pero el contrato te ata

En cesiones, la clave no es el precio: es la salida.
Si el contrato:

• impone penalidades fuertes al comprador,
• restringe rescisión,
• o exige aportes discrecionales,

podés terminar pagando más de lo previsto o quedando atrapado.

✅ Qué revisar en el contrato:

• ajustes, costos abiertos, aportes extraordinarios,
• mora y penalidades,
• cesión futura (si después querés vender),
• rescisión y recuperación de fondos,
• y qué pasa si la obra se demora.

7) Documentos que deberías pedir antes de pagar (checklist cesión segura)

1. Contrato de fideicomiso completo + anexos.
2. Cláusula de cesión y procedimiento exigido.
3. Estado de cuenta oficial del cedente.
4. Comprobantes de pagos realizados.
5. Detalle de ajustes aplicados (índice y períodos).
6. Constancia de inexistencia de mora/sanciones (si existe).
7. Identificación de fiduciario/desarrollador y canal formal de aceptación.
8. Documentación del terreno/permisos (al menos lo esencial).
9. Estado real de obra (hitos, reportes, certificaciones).

Si alguno de estos puntos no aparece, no significa “estafa” automáticamente, pero sí que estás comprando a ciegas.

8) Preguntas incómodas que te protegen (y te ahorran juicio)

• ¿Cuál es el saldo exacto hoy según administración? ¿me lo dan por escrito?
• ¿Hay cuotas vencidas, intereses o penalidades?
• ¿Se aplicaron aportes extraordinarios? ¿podrían volver a pedirlos?
• ¿La cesión requiere autorización? ¿cuánto cuesta y cuánto tarda?
• ¿Qué pasa si el proyecto se demora?
• ¿Cómo se calcula el ajuste? ¿hay ejemplo numérico?
• ¿Puedo ceder yo después si necesito salir?

9) Errores típicos del comprador de cesión

1. Pagar “seña” sin estado de cuenta oficial.
2. Firmar entre privados sin seguir procedimiento del fideicomiso.
3. No revisar el contrato original (solo miran el papel de cesión).
4. No contemplar ajustes y costos extra en el “precio final”.
5. No medir si el proyecto está sano o tensionado.

Agenda una reunión con CPS Abogados (Martínez / San Isidro o virtual)

Si estás por comprar una cesión de derechos en pozo, en CPS Abogados revisamos el contrato original, el estado de cuenta y el procedimiento de cesión para detectar riesgos ocultos (mora, penalidades, ajustes, aportes extraordinarios, salida y demoras). La idea es que compres con números reales y respaldo documental, sin quedar expuesto.

Escribinos por WhatsApp y agendamos una reunión (presencial en Zona Norte o virtual).