FIDEICOMISO: Antes de invertir en pozo, qué documentos exigir (checklist anti-estafa)
En inversiones inmobiliarias “en pozo”, el contrato y la publicidad pueden ser impecables… pero si no existe documentación verificable, el riesgo real es alto. La mayoría de los problemas serios (obra parada, cambios de reglas, sobrecostos, cesiones conflictivas) se podrían haber detectado con una revisión previa de papeles básicos: dominio del terreno, estructura del fideicomiso, permisos, presupuesto, ajustes y reglas de salida.
Esta guía es un checklist anti-estafa para que sepas qué pedir antes de firmar o reservar. No te garantiza que “no pase nada”, pero te da herramientas para bajar riesgo y negociar desde una posición informada.
Lo esencial en 60 segundos
- En pozo, primero se revisa terreno + contrato + permisos + costos; después se reserva.
- Si no te muestran documentos, o te dan excusas, es una alerta.
- Un fideicomiso serio tiene trazabilidad: roles, fondos, avances e información.
- El objetivo es claro: que no compres “promesas”, sino una estructura verificable.
Checklist anti-estafa: qué documentos exigir sí o sí
1) Terreno y situación registral (lo más importante)
A) Informe de dominio del inmueble
Debe permitir verificar:
- titularidad,
- hipotecas,
- embargos,
- medidas cautelares,
- y gravámenes.
B) Inhibiciones (según corresponda)
Si quien aporta el terreno (persona o sociedad) está inhibido, se complica.
C) Estado parcelario / datos catastrales (cuando aplique)
Sirve para detectar inconsistencias del inmueble.
Si el terreno no está “limpio”, el proyecto puede frenarse por años.
2) Documentación societaria y “quién es quién” (estructura real)
A) Datos completos del fiduciario y del desarrollador
- razón social, CUIT, domicilio real, autoridades.
- experiencia / obras anteriores (y cómo se acreditan).
B) Contrato social/estatuto de la sociedad (si corresponde)
Para ver:
- quién administra,
- poderes,
- y objeto social coherente.
C) Poderes o facultades de firma
Para evitar que firme “alguien que no podía”.
3) El documento central: contrato de fideicomiso + anexos
Pedí:
- contrato completo (no “reserva” de 2 páginas),
- anexos técnicos,
- reglamento / condiciones generales,
- y cualquier adenda.
En especial, revisá que contenga:
- roles y responsabilidades,
- plazos e hitos,
- qué pasa ante demoras,
- reglas de salida,
- mora y penalidades equilibradas.
4) Documentación técnica del proyecto (para que no sea puro render)
A) Memoria descriptiva / especificaciones técnicas
Con detalle de:
- materiales,
- terminaciones,
- superficies,
- amenities,
- y estándares de calidad.
B) Planos / anteproyecto y referencias técnicas
No hace falta que sea “todo final”, pero sí que exista documentación real.
Sin memoria y especificaciones, después “cambian calidades” y el reclamo se vuelve difuso.
5) Permisos y viabilidad (el “en trámite” que puede ser trampa)
Exigí evidencia de:
- expediente municipal,
- estado de tramitación,
- permisos o prefactibilidades,
- y cronograma razonable.
Alerta si:
- no muestran número de expediente,
- o “todo es verbal”.
6) Presupuesto, plan de pagos y ajustes (donde suelen esconderse trampas)
A) Presupuesto de obra y rubros
Debe existir una base de costos, no “valores estimados” sin método.
B) Plan de pagos claro
- montos,
- vencimientos,
- qué se paga en cada etapa.
C) Ajustes (CAC u otros)
Pedí:
- índice exacto,
- periodicidad,
- ejemplo numérico,
- y si hay topes o reglas.
Alerta si:
- ajustes discrecionales,
- o “costos abiertos” sin control.
7) Fondo, cuentas y trazabilidad (transparencia mínima)
- ¿Dónde se depositan los aportes? (cuenta a nombre de quién)
- ¿Hay reportes periódicos?
- ¿Cómo se certifica avance de obra?
- ¿Quién autoriza pagos?
No se trata de “auditar como contador”, pero sí de evitar cajas negras.
8) Garantías y “qué pasa si sale mal”
Preguntas clave:
- ¿Qué pasa si se demora la obra?
- ¿Qué pasa si se paraliza?
- ¿Qué sanciones o responsabilidades existen (si existen)?
- ¿Hay mecanismos de rescisión o cesión razonables?
Alerta si:
- todo el riesgo lo asume el comprador,
- y el desarrollador no asume nada.
9) Cesión de derechos (si entrás comprando una cesión)
Además de lo anterior, pedí:
- historial de pagos del cedente,
- deudas y ajustes pendientes,
- sanciones o mora,
- y si el contrato permite ceder sin quedar “a criterio” del desarrollador.
10) Documentos “puente” que suelen pedir bancos, escribanos o terceros
- constancias de obra/constructora,
- contratos con proveedores principales (si los muestran),
- seguros, ART, habilitaciones (según etapa).
No siempre los tenés al inicio, pero si el proyecto está avanzado, se vuelve relevante.
Señales de alarma (si aparecen, frená y consultá)
- No te entregan copias “porque es interno”.
- “Reservá y después te mostramos”.
- Pagos a cuentas personales o sin recibos claros.
- Contrato que impide salida o castiga de forma desproporcionada.
- Ajustes confusos o costos “a definir”.
Agenda una reunión con CPS Abogados (Martínez / San Isidro o virtual)
Si estás por invertir en pozo, en CPS Abogados hacemos una revisión práctica: checklist documental, contrato, dominio del terreno, permisos, ajustes y reglas de salida, para que decidas con información y reduzcas el riesgo de estafas o estructuras problemáticas.
Escribinos por WhatsApp y agendamos una reunión (presencial en Zona Norte o virtual).