DIVORCIO: ¿Puedo vender un inmueble antes de liquidar la sociedad conyugal? (sí, pero ojo con cómo y con quién firma)

Es una consulta típica cuando hay urgencia económica o cuando el inmueble es el principal bien en común: “¿Podemos vender ya, aunque todavía no liquidamos la sociedad conyugal?”.

La respuesta práctica es: a veces sí, pero no como “venta simple” si el bien está alcanzado por el régimen patrimonial del matrimonio. El punto crítico es que una venta mal instrumentada puede terminar en:

• operaciones caídas,
• compradores que no pueden escriturar,
• conflictos por el dinero,
• o reclamos posteriores por falta de consentimiento.

Esta guía te explica los escenarios y las precauciones, sin prometer resultados: cada caso depende de titularidad, jurisdicción, urgencia y nivel de acuerdo.

Lo esencial en 60 segundos

• Se puede vender antes de liquidar, pero suele requerir consentimiento y una estructura correcta.
• Lo que más importa es: si el bien es ganancial o propio, y quién figura como titular registral.
• Si no hay acuerdo, la venta se complica: puede requerir encuadre judicial o reestrategia.
• El “problema real” no es vender: es escriturar y repartir sin generar futuros reclamos.

1) Primero: ¿el inmueble es propio o ganancial?

La respuesta cambia todo.

A) Si es bien ganancial (típico)

Suele ser un inmueble adquirido durante el matrimonio. En estos casos, la venta sin acuerdo suele ser inviable en términos prácticos porque:

• el comprador exige seguridad jurídica,
• y normalmente se requiere que firmen quienes deben firmar para que el título sea sólido.

B) Si es bien propio de uno

Puede parecer más simple, pero ojo: si fue vivienda familiar o hubo aportes/mejoras durante el matrimonio, pueden existir reclamos que conviene prever antes de vender para no abrir un frente posterior.

2) ¿Qué significa “liquidar la sociedad conyugal” y por qué importa?

La liquidación es el proceso de:

• identificar bienes y deudas,
• determinar qué es ganancial y qué es propio,
• y definir cómo se reparte o compensa.

Vender antes puede ser útil, pero solo si se resuelven dos preguntas:

1. ¿Quién firma la venta?
2. ¿Qué pasa con el precio (el dinero) y cómo se distribuye?

3) Escenarios típicos y cómo se encaran

Escenario 1: Ambos están de acuerdo en vender (el mejor caso)

Cuando hay acuerdo, se puede organizar una venta ordenada:

• se pacta precio, plazos y condiciones,
• se define cómo se reparte el producido (o cómo queda reservado),
• y se deja todo por escrito (idealmente en un marco de convenio regulador o acuerdo patrimonial).

Clave de cierre: que el acuerdo sea ejecutable, con plazos y reglas de gastos (expensas, impuestos, mantenimiento).

Escenario 2: Uno quiere vender y el otro bloquea

Acá no conviene improvisar. Lo que suele pasar es:

• el comprador se baja,
• o se intenta forzar con un boleto inseguro,
• o se generan conflictos por ocupación y gastos.

En estos casos, antes de “salir a vender”, hay que definir estrategia:

• orden patrimonial mínimo,
• alternativas de salida (venta, adjudicación, compensación),
• y encuadre formal para que no quede todo en una pelea eterna.

Escenario 3: Hay hijos y la casa es “vivienda familiar”

Aunque se pueda vender, suele haber consideraciones prácticas:

• dónde vivirán los hijos,
• tiempos de mudanza,
• atribución de uso por un período,
• y cómo se asegura estabilidad.

Esto no impide vender, pero obliga a planificar.

4) El gran punto que nadie anticipa: el dinero de la venta

Incluso cuando se vende, aparece el conflicto:

• “¿Quién cobra?”
• “¿Dónde queda el dinero?”
• “¿Qué pasa si uno se lo queda?”
• “¿Se compensa con deudas o con otros bienes?”

Si no se define el destino del producido con claridad, la venta puede empeorar el conflicto.

5) Riesgos comunes si se hace mal

1. Vender sin que firmen quienes deben firmar → el comprador no escritura.
2. Boleto “para ganar tiempo” sin reglas → seña atrapada y conflicto.
3. No ordenar ocupación del inmueble → no se entrega posesión.
4. No prever deudas (expensas, impuestos, hipoteca) → aparecen al final y caen sobre todos.
5. No documentar el acuerdo sobre el producido → reclamos posteriores.

6) Checklist antes de intentar vender

• Escritura y titularidad registral.
• Confirmar si el bien es ganancial o propio (fecha y origen).
• Informe de dominio e inhibiciones.
• Ocupación actual y plan de entrega.
• Deudas: expensas, impuestos, hipoteca, servicios.
• Acuerdo sobre precio, gastos de venta y distribución del producido.
• Si hay hijos: plan de mudanza y estabilidad.

¿Cuándo conviene consultar a un abogado?

Conviene consultar antes de publicar o aceptar una oferta si:

• hay desacuerdo entre partes,
• el inmueble es vivienda familiar con hijos,
• hay hipoteca o deudas,
• o se pretende firmar boleto/reserva.

Una consulta profesional permite estructurar una venta segura, evitar operaciones caídas y definir cómo se protege el producido para que no se transforme en un nuevo conflicto.

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