DERECHO INMOBILIARIO: Compré un inmueble y aparecieron deudas o problemas de título ¿qué hago?

Es una situación más común de lo que parece: comprás, firmás, pagás… y después aparece el “detalle” que nadie te explicó bien. Puede ser una deuda que no estaba clara (expensas, impuestos, servicios), un problema de titularidad, un embargo, una inhibición, un ocupante, o una inconsistencia registral que complica vender, alquilar o incluso escriturar.

En estos casos, el peor enemigo es la reacción impulsiva: pelear por teléfono, firmar acuerdos apurados, o dejar pasar tiempo esperando que “se acomode”. La clave es otra: ordenar el problema, preservar prueba y definir una estrategia que tenga en cuenta tu situación real (qué firmaste, qué pagaste, qué documentos tenés y qué objetivo querés).

Lo esencial en 60 segundos (sin tecnicismos)

Si aparecen deudas o problemas de título después de comprar, lo primero es no improvisar: hay que verificar hechos y documentos.
No todo es igual: no es lo mismo expensas atrasadas que un embargo, ni lo mismo un problema de escritura que un ocupante.
Lo determinante suele ser: qué se pactó, qué se informó, qué se ocultó, qué se puede probar y qué objetivo perseguís (regularizar, reclamar, negociar).
Actuar temprano suele evitar que el problema crezca o se vuelva irreversible.

Conceptos clave para entender qué puede estar pasando

1) “Deuda” puede significar cosas distintas

En la práctica, suelen aparecer:

expensas (en propiedad horizontal),
ABL/ARBA/municipales,
servicios (luz/agua/gas),
planes de pago,
o incluso deudas vinculadas a litigios o garantías.

La estrategia depende de si la deuda:

es real y exigible,
estaba o no informada,
y cómo quedó instrumentada en la operación.

2) “Problema de título” no siempre es un fraude, pero sí es serio

Problemas frecuentes:

el vendedor no era titular pleno o había condominio/sucesión,
gravámenes (embargos/hipotecas) no resueltos,
inhibiciones personales del vendedor,
inconsistencias en datos registrales,
o falta de tracto/inscripción.

El punto no es “cómo se llama”, sino cómo se regulariza y qué consecuencias tiene.

3) El documento manda: boleto, escritura y anexos

Muchos casos se definen por:

qué se pactó sobre deudas,
qué se declaró sobre estado registral,
qué garantías se dieron,
y qué plazos o condiciones se establecieron.

Por eso, “me dijeron que estaba todo bien” sirve poco si no está respaldado.

Escenarios típicos (y qué suele importar en cada uno)

Escenario A: Aparecen expensas impagas

Suele ser lo más común. Lo importante es:

monto real y período,
si se informó,
si existía plan de pago,
y qué se pactó sobre deudas al momento de transferir.

Escenario B: Aparecen impuestos atrasados (ABL/ARBA/municipales)

Pueden trabar trámites, generar recargos y discutir quién debe pagarlos. Acá pesa:

documentación,
fecha de devengamiento,
y lo pactado en el boleto/escritura.

Escenario C: Aparece un embargo/gravamen o una inhibición

Este escenario requiere análisis técnico inmediato:

qué tipo de gravamen es,
sobre qué recae (inmueble o vendedor),
y si se puede levantar/encuadrar o si afecta la disponibilidad del bien.

Escenario D: No se puede escriturar o inscribir

Cuando el problema es registral, el foco es:

reconstruir el tracto,
ver quién tiene obligación de hacer qué,
y cómo encauzar la regularización sin quedar “atado”.

Escenario E: Ocupación o entrega incumplida

Si el inmueble está ocupado (o no entregan posesión), el enfoque cambia:

preservar prueba,
documentar incumplimiento,
y definir salida realista (negociación formal o vía correspondiente).

Errores comunes que empeoran el caso

Pagar o firmar “para sacarse el problema de encima” sin estrategia.
Discutir solo de palabra y no dejar constancia.
No pedir informes o estados de deuda actualizados.
No guardar comprobantes de todo (pagos, comunicaciones, documentos).
Demorar y permitir que la deuda crezca o que se pierdan pruebas.
Exponer el caso con mensajes impulsivos que después juegan en contra.

Herramientas para comprender cómo encarar el problema (sin prometer resultados)

1) Diagnóstico documental inmediato

Antes de cualquier paso, conviene reunir:

boleto/escritura,
recibos y transferencias,
anexos, mails, mensajes relevantes,
estados de deuda (expensas/impuestos),
y cualquier informe registral disponible.

2) Identificar el “núcleo” del problema

¿Es deuda? ¿Cuál? ¿De quién? ¿De qué período?
¿Es registral? ¿Qué impide inscribir o disponer?
¿Es posesión? ¿Hay incumplimiento de entrega?

Sin esto, cualquier reclamo se diluye.

3) Definir objetivo: regularizar, negociar, reclamar

A veces el mejor camino es regularizar rápido para poder usar el inmueble y luego reclamar; otras veces conviene no asumir costos sin encuadre. Depende del caso y de la prueba.

4) Construir prueba y estrategia de reclamo

En inmuebles, la fuerza del reclamo suele depender de:

qué se pactó,
qué se ocultó o se informó mal,
y qué podés probar con documentos.

Checklist: qué reunir antes de la reunión

Boleto de compraventa y/o escritura.
Comprobantes de pago (seña, cuotas, transferencia final).
Estados de deuda: expensas, ABL/ARBA/municipales, servicios.
Copia de comunicaciones con vendedor/corredor (solo lo relevante).
Si hay ocupación: fotos/videos, mensajes, fechas y testigos si existieran.
Cualquier informe registral o constancia de gravamen.

¿Cuándo conviene consultar a un abogado?

Conviene consultar si:

apareció una deuda relevante y no sabés si te corresponde,
surgieron gravámenes o problemas registrales,
no podés escriturar o inscribir,
hubo incumplimiento de entrega o el inmueble está ocupado,
querés un plan para regularizar sin perder capacidad de reclamo.

Una consulta profesional sirve para ordenar documentación, definir estrategia y evitar pasos que cierren puertas o te dejen sin pruebas.

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